O Registro de Imóveis é a garantia de que houve a transferência da propriedade de um imóvel, confirmando uma venda e dando autenticidade e publicidade a este processo
A efetivação da compra de um imóvel só acontece no ato do registro de imóveis. É a partir daí que a posse de um empreendimento se torna oficial ao conferir “publicidade, autenticidade e validade aos atos relacionados à propriedade de um bem imóvel”, conforme explica o Tribunal de Justiça do Paraná.
O registro de imóveis vai agregar todos os eventos que aconteceram relacionados àquela posse. Há, inclusive, um ditado popular conhecido no Brasil: “Só é dono quem registra”. É por meio do registro de imóveis que a situação jurídica e o histórico de um bem se tornam públicos, garantindo e provando que aquela matrícula de imóvel é, de fato, sua. Ou seja, a Escritura de Compra e Venda não oficializa o negócio.
Na sequência deste artigo, vamos sanar algumas das principais dúvidas referentes ao tema. Fique conosco!
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Por que o registro de imóveis é importante?
É este documento que protege um patrimônio, impedindo que outros se apropriem do que é seu. É o registro de imóveis – no caso de um bem imobiliário – que confirma que houve uma negociação entre uma construtora e o proprietário, registrando a aquisição daquela matrícula imobiliária.
Ao fazer o registro de imóveis no cartório competente, oficializa-se a propriedade deste bem, assegurando que o comprador se tornou o verdadeiro dono legal do imóvel. Este documento traz autenticidade e segurança sobre o direito de um bem imobiliário, seja ele um terreno, um apartamento ou até mesmo uma área de perfil rural.
Por isso, o registro de imóveis costuma trazer algumas informações:
– Identificação do imóvel, que consiste no endereço completo, número da matrícula, área total, limites e características;
– Descrição do proprietário atual: nome completo, CPF ou CNPJ e demais dados de identificação;
– Histórico de transferência: enumera os proprietários anteriores e outros documentos relevantes para determinar a cadeia de propriedade;
– Finalidade do imóvel, se é residencial, comercial, industrial ou rural;
– Data de registro, que explicita o momento da efetivação da posse no Cartório de Registro de Imóveis.
Dependendo do histórico do imóvel, podem ser anexados outras certidões e documentos relevantes.
Como gerenciar adequadamente o financiamento imobiliário?
E quais documentos são necessários para confirmar esta transação?
Em um país de dimensões continentais como o Brasil, podem existir diferentes exigências sobre os documentos necessários para fazer o registro de imóveis. Há, porém, alguns documentos recorrentes:
- Escritura Pública de Compra e Venda;
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel;
- Certidões negativas de débitos fiscais municipais, estaduais e do condomínio;
- Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
- Contrato de financiamento assinado.
Estes dados devem ser acompanhados dos documentos de informação do(s) proprietário(s), como RG, CPF e comprovante de residência. O prazo recorrente para se efetivar o registro de imóveis é de 30 dias, exceto em situações de caráter excepcional.
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E os casos de financiamentos?
Independentemente da modalidade de financiamento, há algumas diferenças em relação à compra realizada à vista. Costuma-se estabelecer um contrato de alienação fiduciária: ou seja, a instituição financeira é a proprietária do bem até que o financiamento seja quitado. Esta informação consta no registro do imóvel. Por isso, o contrato de financiamento deve ser informado neste momento.
Após quitar o financiamento, o proprietário deve pedir a transferência oficial da propriedade para o seu nome em um novo registro de imóveis.
Qual a diferença entre Escritura Pública e Registro de imóvel?
De forma simples, um documento é necessário para que o outro possa ser obtido. Explica-se: a Escritura Pública formaliza uma transação de compra e venda em uma negociação. Com esse documento em mãos, o novo proprietário pode dar entrada no registro de imóveis, garantindo a validade legal desta transação e a sua posse efetiva sobre um terreno ou imóvel.
Ressalta-se que a mera posse de uma Escritura Pública ou de um contrato de compra e venda não reconhece uma pessoa como legítimo dono de um imóvel no país.
E quanto custa registrar um imóvel no Brasil?
Existem diferenças de custos entre cada estado. O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib) especifica os valores para cada unidade da federação. Estes custos costumam variar de acordo com o tamanho e o preço do imóvel. De maneira geral, porém, é possível estipular os valores:
– Taxas cartorárias, que são os valores pagos aos cartórios, mas que serão destinados ao poder público;
– Emolumentos: referem-se aos custos dos serviços prestados pelos cartórios no ato do registro de imóveis;
– O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado na transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas vivas. A taxa é de competência dos municípios e sua alíquota pode variar conforme a legislação local.
É comum que se estipule que a taxa de registro de imóvel varie de 2% a 4% do valor do imóvel, a depender da incidência do ITBI e dos emolumentos e taxas de cartório locais. É possível estimar o valor no site do Registro de Imóveis no Brasil neste link.
Um outro fator a ser levado em consideração e que pode influenciar no custo do registro de imóveis é o desconto dado em alguns municípios no primeiro imóvel, especialmente em financiamento pelo SFH. Imóveis adquiridos em programas sociais, caso do “Minha Casa, Minha Vida”, também têm redutores dessas taxas.
É possível regularizar um imóvel sem registro?
A resposta é sim, mas é preciso entender qual a situação do imóvel.
Alguns fatores interferem diretamente neste processo: há uma Escritura Pública? O que está motivando a irregularidade: herança, doação, compra informal (de gaveta)?
Para regularizar um imóvel sem registro, é preciso reunir os documentos necessários (Escritura Pública, Contrato de Compra e Venda, Certidão Negativa, Matrícula Atualizada) e, dependendo do caso, testemunhas que atestem a propriedade.
– Contrato de gaveta – As compras informais são regularizadas por meio de uma Escritura Pública, que pode seguir pelo trâmite normal do Registro de Imóveis.
– Herança ou doação – Estes casos exigem a realização de um inventário – judicial ou extrajudicial – e de documentos que comprovem a doação de maneira oficial. Após a conclusão destas etapas, segue-se o registro no cartório correspondente. Nesses casos, incide também o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).
– Imóveis irregulares – No caso de loteamentos não aprovados, há a necessidade de discutir a questão com as prefeituras em prol da regularização fundiária. Somente com a escritura definitiva é que se consegue fazer o registro de imóveis. É por isso que, nas negociações imobiliárias, é importante solicitar a escritura, o que comprova a regularidade de um imóvel perante a prefeitura.
Nos casos acima, também é preciso quitar os custos notariais, como as taxas de cartório, os emolumentos e o ITBI para formalizar o registro de imóveis.
O registro de imóveis é essencial para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias. Com a modernização dos processos e o avanço da tecnologia, o procedimento está se tornando mais ágil e acessível. Exigir e manter a documentação em dia é um passo fundamental para evitar problemas futuros e garantir que a propriedade esteja regularizada, assegurando a propriedade de um bem imobiliário.
