A especulação imobiliária consiste na compra e venda de imóveis ou terrenos com o objetivo de obter lucro a partir da valorização do ativo sem haver uma intenção de uso ou ocupação real
A “especulação imobiliária” se trata de uma prática comum nas cidades brasileiras de todos os portes. Na rotina de incorporadoras e construtoras, é importante entender a dinâmica de crescimento de bairros dentro dos municípios e das regiões metropolitanas para ter mais capacidade para rentabilizar os negócios no segmento imobiliário de forma inteligente.
Nas operações diárias, a especulação imobiliária consiste na compra e venda de imóveis ou terrenos com o objetivo de obter lucro a partir da valorização do ativo sem haver uma intenção de uso ou ocupação real. Trata-se de um investimento no segmento imobiliário baseado em premissas de potencial de crescimento de uma área com foco em sua revenda, seja no curto, médio ou longo prazo.
A especulação imobiliária causa impactos na evolução das cidades e também para incorporadoras e construtoras interessadas em adquirir terrenos para estabelecer os seus novos projetos.
Vamos entender mais sobre o tema na sequência deste artigo.
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Quais são os principais fatores que impulsionam a especulação imobiliária?
A valorização de um imóvel ou de um terreno depende de diversos fatores que nem sempre estão no controle das incorporadoras – ao contrário de questões como qualidade, localização e projeto. Em muitos casos, a evolução do valor depende de questões relacionadas ao poder público, o que exige a capacidade de ler a dinâmica de crescimento de cidades e regiões metropolitanas para fazer boas escolhas.
Nesse contexto, alguns fatores se destacam:
– Infraestrutura e urbanização – Investimentos públicos em transporte urbano, segurança e ampliação da oferta de serviços valorizam as regiões e, consequentemente, os imóveis e os terrenos. A chegada de uma nova linha de ônibus/metrô ou a construção de escolas e postos de saúde, por exemplo;
– Demanda por moradia e escritórios – A percepção de locais com mais estrutura reflete na busca por moradia, escritórios e serviços. Com isso, cria-se um círculo virtuoso para o desenvolvimento das áreas;
– Baixa oferta de imóveis – A especulação imobiliária tem uma outra perspectiva também. Áreas já valorizadas e com infraestrutura podem ter muita demanda e pouca disponibilidade de imóveis. Com isso, as poucas opções de venda se valorizam. É comum, por exemplo, a manutenção de terrenos por longos períodos em locais com infraestrutura e disponibilidade;
– Taxas de juros – É impossível dissociar o mercado imobiliário das taxas de juros, influenciadas pela política macroeconômica do país. São estas decisões que facilitam ou dificultam o acesso ao crédito imobiliário, especialmente nas aquisições realizadas via financiamento imobiliário.
Na perspectiva das incorporadoras e construtoras, o desafio está em identificar qual movimento de uma região é natural ou está sendo afetado pela especulação imobiliária.
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Qual a diferença entre especulação e investimento tradicional em imóveis?
Tanto a especulação imobiliária quanto o aporte de recursos em imóveis para venda ou locação visam o lucro, mas de diferentes maneiras. O investimento costuma render uma oportunidade de renda a longo prazo, como reflexo do pagamento de aluguéis ou até da valorização propriamente dita de um imóvel, gerando um retorno previsível.
Na lógica do mercado imobiliário, é comum que áreas com boa estrutura de serviço e com acesso via transporte público se valorizem, o que leva os investidores a buscar oportunidades de imóveis em empreendimentos, especialmente nas fases de lançamento ou durante a compra. Uma revenda após a conclusão da obra já costuma trazer resultados financeiros em um médio prazo.
A especulação imobiliária, por outro lado, costuma buscar retornos rápidos e significativos e que nem sempre são garantidos. Para obter maiores margens, é preciso fazer projeções, entender previsões de mercado, as dinâmicas sociais e de transporte de cada localidade, assim como estar por dentro de melhorias relacionadas à infraestrutura e aos serviços urbanos.
Nem sempre, porém, a especulação imobiliária é um investimento de curto prazo. Em muitas cidades, é comum que grandes terrenos sejam mantidos por seus proprietários sem qualquer benfeitoria, aguardando apenas a valorização esperada para que seja revendido.
Quais as estratégias para construtoras lidarem com especulação imobiliária?
Nesse contexto, há alguns indícios de que a especulação imobiliária está surtindo efeito em algumas regiões e devem chamar a atenção de construtoras ou incorporadoras antes de investir. A diferença entre se beneficiar ou ser vítima da especulação imobiliária está no momento de investimento. Por isso, perceber a dinâmica com antecedência auxilia a evitar negócios de risco e fugir de bolhas do mercado.
Entre os cuidados, destaque para:
– Rápido aumento no preço dos imóveis sem justificativa plausível, como melhoria na infraestrutura ou previsões claras, como evolução do transporte público, criação de serviços para a população;
– Alto número de imóveis vazios ou terrenos ociosos, que costumam estar localizados em áreas mais periféricas ou em regiões metropolitanas;
– A presença maciça de investidores na região.
Estes sinais podem trazer uma nova perspectiva para construtoras e incorporadoras antes de fazerem um investimento na área, que pode não se valorizar conforme o esperado e fazer com que o empreendimento gere resultados abaixo do esperado. Afinal de contas, o objetivo está em realizar bons negócios – o que inclui negociar adequadamente o custo dos terrenos para a construção.
Neste cenário, tecnologias como o Big Data podem identificar padrões de mercado. A geolocalização auxilia a prever regiões com mais potencial de crescimento e possíveis impactos em leis de zoneamento e a inteligência artificial contribui para a criação de modelos preditivos. Isso deve ser acompanhado de uma pesquisa sólida e conhecimento do mercado e das demandas sociais e estruturais de uma região.
Um estudo de viabilidade bem-executado é o segredo do sucesso na construção civil.
Como a especulação imobiliária influencia na oferta e demanda no mercado habitacional?
O termo “especulação imobiliária” carrega um viés negativo, embora seja uma estratégia – de curto, médio ou longo prazo – para garantir melhores rendimentos no mercado imobiliário. No entanto, muitos dos pontos que geram críticas sobre esta prática estão relacionados ao impacto para as cidades:
– Aumento demográfico desordenado e rápido, muitas vezes aproveitando de brechas nas legislações de zoneamento ou áreas limítrofes entre municípios;
– Dificuldade de prover serviços: a manutenção de terrenos por longos períodos em áreas estratégicas pode afetar a melhoria da infraestrutura e até da capacidade do poder público em implantar novas estruturas de serviços, gerando uma subutilização de áreas urbanas;
– Afeta o planejamento e execução de políticas públicas, que, muitas vezes, se tornam inviáveis por questões financeiras relacionadas à desapropriação, por exemplo.
Esses três pontos costumam afetar a população e a oferta e demanda do mercado habitacional, aumentando o custo de vida e de aquisição de imóveis, o que amplia a desigualdade social. Em outros casos, geram-se vazios urbanos, que prejudicam o desenvolvimento e a oferta de serviços.
Na outra ponta, a própria administração pública pode combater esta prática de forma inteligente ao fazer um planejamento urbano de longo prazo, com regras claras de zoneamento e monitoramento efetivo das construções e espaços vazios. Criar taxações progressivas sobre imóveis ociosos, o que vai afetar o rendimento e incentivar a venda de terrenos usados para gerar reserva, também é uma prática valorizada.
Considerações finais
A especulação imobiliária traz oportunidades e desafios ao mercado. Para investidores, pode ser uma boa opção, desde que haja conhecimento e planejamento adequados, visto que existem riscos envolvidos. Assim como uma valorização artificial do mercado pode melhorar preços de venda, a retirada súbita de investimentos gera incerteza e instabilidade, fazendo com que os aportes não tenham retorno garantido.
Para o poder público, cabe planejar com antecedência e implementar regulações que minimizem impactos negativos e garantam um desenvolvimento urbano sustentável, além de dar acesso a imóveis para toda a população. E, para incorporadoras e construtoras, o desafio está em entender a dinâmica do mercado e identificar sinais antes de fazer um investimento.
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